Frontalini dei balconi e riparto delle spese

Il balcone aggettante è, in linea generale, di proprietà del titolare dell'unità immobiliare cui serve.
Lo stesso si compone di vari elementi, tra i quali il frontalino, ossia il rivestimento del fronte del
balcone aggettante la cui natura, condominiale o meno, rappresenta invece una questione
piuttosto dibattuta in giurisprudenza. Non c’è, insomma , unanimità di vedute in merito.

Parte della giurisprudenza ritiene che, svolgendo i frontalini «una funzione di tipo estetico rispetto
all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti
comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3» (Cass. 19 luglio 2017 n. 21641).
Altra giurisprudenza ha affermato che «la valutazione circa la natura comune delle parti dei
balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma
richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente
insindacabile, è demandata al giudice di merito» (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).
(Corte di Cassazione, ordinanza n. 27413/2018)
Secondo la Cassazione gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio - come i
cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) - svolgendo una funzione di tipo estetico
rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai
sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c.. Pertanto la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i
condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Inoltre, nel regolamento condominiale non può essere inserita una clausola che incida sulla
modificazione delle parti di proprietà condominiale con l’estensione del concetto di proprietà
esclusiva anche ai frontalini, che devono ritenersi riferibili alle parti condominiali in quanto
attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune.

Il fatto
Veniva impugnata la delibera assembleare con la quale l’assemblea condominiale, nel ripartire le
spese di alcuni lavori condominiali, aveva considerato parti condominiali anche i balconi e quanto
necessario per il montaggio del ponteggio per il rifacimento dell’intera facciata e per il pozzo luce,
con esclusione della pavimentazione.
La domanda veniva accolta in primo grado in quanto nel regolamento condominiale i balconi
erano considerati, ad ogni effetto (compreso quello estetico), quale porzione dell’edificio di
proprietà esclusiva.
La decisione però veniva riformata in grado d’appello sulla base del pacifico orientamento della
giurisprudenza di legittimità secondo il quale i frontalini, in quanto componenti del “decoro
architettonico” dell’edificio condominiale, sono da considerare parti comuni.
La decisione viene confermata anche in Cassazione.
(Corte di Cassazione, ordinanza n. 27083 pubblicata, il 25/10/2018)

Il fatto
Un condominio, nell’ambito di alcuni interventi conservativi, riteneva i frontalini di natura
condominiali e come tali, quindi, oggetto di spesa comune.
Alcuni condomini, non condividendo detta interpretazione, ricorrevano in giudizio.
La domanda veniva rigettata sia in primo che in secondo grado.
Di qui il ricordo in Cassazione che, però, ha confermato la natura condominiale dei frontalini
asserendo che perché il costo del recupero dei frontalini dei balconi possa «imputarsi al
condominio non occorre che l'edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche,
essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica
dell'intero manufatto». Una tale valutazione è oggetto del giudizio di merito e ove adeguatamente
motivata non è sindacabile in Cassazione.
Installazione canna